轉眼間，房地產市場的“金九銀（yín）十”黃金期已至，伴隨著防疫常態化，不動產（chǎn）租賃市（shì）場也日漸回暖。實務中，企業作為“二房（fáng）東”轉租不動產的情況並不（bú）少見。最近一段時間，有不少企業向筆者谘詢轉租不動產的增值（zhí）稅處理問題，尤其是改變增值稅計稅方（fāng）法的相關事項。一些納稅人為少繳稅款，濫用（yòng）稅收（shōu）優惠政策，在沒有任何明確政策的前（qián）提下任意進行稅收（shōu）籌劃，產生（shēng）了很大的稅務風險。
01
●●●真實案例●●●
甲公司（非房地（dì）產企業）為增值稅一般納稅人，自2014年開始以經營性租賃方式承租某公司房產用於經營，同時，將部分閑（xián）置房產轉租給其他單位。2016年5月1日（營改增後（hòu）），甲公司選擇采用簡易計稅（shuì）辦法，對轉租收入全額按（àn）照5%的稅率申報繳納增值稅。由於甲公司與出（chū）租方租賃合同中約定的時（shí）間（jiān）是在（zài）2016年4月30日前，租入不動產可以選擇按簡易計稅方法全額計算申報納稅，也就是說，甲公司（sī）按（àn）照簡易計稅方法依5%的稅率全額（不含增（zēng）值稅）計算申（shēn）報納（nà）稅符合規定。
已知甲公（gōng）司已支付2020年房屋租賃費2000萬元（含稅），對外轉租取得全年收入2300萬（wàn）元（含稅），按照簡易計稅方法，甲公司全年應繳納（nà）增值（zhí）稅2300×5%＝115（萬元）；今年，為降低稅收成（chéng）本、減輕疫情影響（xiǎng），甲公司欲在不改變簡易計稅方法的前提下，采（cǎi）用差額方法計算銷售額。按照這種方法，甲公司（sī）隻需要繳納增值稅（2300－2000）×5%＝15（萬元），這樣一來，可以少（shǎo）繳100萬元的增（zēng）值稅。那麽，甲公（gōng）司的這種操作是否符合政策規定？
02
●●●政策分析●●●
按照政策規定，一般納稅人的（de）轉租業務可適用簡易計稅方法。
根據《國家稅務總局關於發布〈納稅人提供不動（dòng）產經營租賃服務增值稅征收（shōu）管理暫行辦（bàn）法〉的（de）公告》（國家稅務總局公告2016年（nián）第（dì）16號，以下（xià）簡稱“16號公告”）第三條（tiáo）第一項規定，一般（bān）納稅人出租其2016年4月30日前取得（dé）的（de）不動產，可以選擇適用簡易計（jì）稅方法，按（àn）照5%的征收率計算應納（nà）稅額。《全麵推開營改增試點12366熱點問題（tí）解答（一）》中提（tí）到：關於轉租不動產如何納稅的問題，國家稅務總局（jú）明確按照納稅人出租不動產（chǎn）來確（què）定。因此，一般納稅（shuì）人將（jiāng）2016年4月30日（rì）之前租入的不動產對外轉租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之後租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易（yì）辦法征稅。
根據上述規定，甲（jiǎ）公司的轉租業（yè）務收入按照簡易（yì）計稅（shuì）方法（fǎ）計稅是沒有問題的，但是為了降低稅負（fù）改為按照差（chà）額方法計稅，則不符合規定。根據《財政部 國（guó）家稅務總（zǒng）局關於全麵推開營業稅改征增值稅試點（diǎn）的通知》（財稅〔2016〕36號（hào），以下簡稱“36號文件”）規（guī）定，金融商品轉讓、經紀代（dài）理服務、旅遊服務、納稅人轉讓不動產等應稅銷售行為，可采取差（chà）額計算方法（fǎ）。同時，基於現行的增（zēng）值稅法律規定及相關征管實操經驗，允許差（chà）額征稅的增值稅應稅事項原則都（dōu）有對應的文件支持，不動產轉租業務並無明確的差額征稅文（wén）件支持，因此不屬於差額征稅（shuì）事項，相應地不得適用差額征稅（shuì）政策。
也就是說，16號公告以及後續出台的不（bú）動產租（zū）賃相關稅收規範性文件並未規定轉租業務可以采用差額計（jì）算銷售額，如果甲公司（sī）按照轉租收入減去支付給出租方租金後的餘額按簡易計稅辦法（fǎ）申報納稅，則不符合政策規定。
需要注（zhù）意的是，根據《稅收征收管理法》規定，納稅人為降低稅（shuì）收（shōu）成本進行惡意籌劃，須繳（jiǎo）納罰款和滯納金，進行（háng）虛（xū）假納（nà）稅申報或被定（dìng）性為偷稅罪；單位犯罪的，不僅對單位判處罰（fá）金（jīn），而且對其直接負責的主管（guǎn）人員和（hé）其他直接責任人判處罰金。
03
●●●實操提示●●●
如果日常經營確有需要，納稅人須從簡易計稅方法轉換為一般計稅方法，須考慮時間（jiān）期限、上下遊納稅人計稅方（fāng）法以及能否取得和開具增值稅專用發票（piào）等問題。同時，轉（zhuǎn）變計稅方（fāng）法的納稅人有（yǒu）主體限（xiàn）製，即必須為增值稅一般納稅人。如果納稅人是增值稅小規（guī）模納稅（shuì）人，則不能（néng）轉換為一般計稅方（fāng）法（fǎ）。另外，納稅人在轉換為一般計（jì）稅方（fāng）法前要考慮原簡易計稅方法是否超過36個月（yuè）。36號（hào）文件附件1第18條第二款規（guī）定，一（yī）般納稅人（rén）發生的特定應稅行為，可以選擇適用簡易（yì）計稅方法（fǎ）計稅，但一經（jīng）選擇（zé），36個月內不得變更。
在實務中，轉租方還需要考（kǎo）慮上下遊納稅人是否適用（或可（kě）選擇（zé））一（yī）般計（jì）稅（shuì）方（fāng）法，即上遊納稅人是（shì）增值稅一般納稅人（rén）可選擇采用一般計稅方法，下遊納稅人同樣采用一般計稅方法計稅，並（bìng）且都可以開具增值稅專用發票。
本文刊（kān）發於《中國（guó）稅務報》2020年10月9日B2版
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